Predaj nehnuteľnosti
Každého
vedú iné dôvody k predaju resp. kúpe nehnuteľnosti, ale vždy je to
dôležitý krok v živote. V predchádzajúcich článkoch prípadne na našom
blogu (stránka www.vitoreal.sk)
ste si mohli prečítať postupne kroky a rady ako sa dopracovať
k úspešnému predaju. Máte kupujúceho resp. ste si našli vysnívanú
nehnuteľnosť a čo teraz ?
Prostredníctvom nasledujúcich krokov, Vás úspešne prevediem celým procesom prevodu nehnuteľností.
Pozor !
Každú zmluvu, ktorú v tomto procese budete podpisovať si poriadne prečítajte a v prípadne nejasností si ju nechajte plnohodnotne vysvetliť.
1. krok: Zloženie zálohy
- podpísanie rezervačnej zmluvy a zloženie rezervačnej zálohy (zvyčajne 3 % z celkovej predávanej sumy) v realitnej kancelárii ako zálohu a dôkaz vážneho záujmu o kúpu nehnuteľnosti..
- zamerajte sa na to čo ste si rezervovali, kúpnu cenu, dobu platnosti tejto rezervácie a aj povinnosti pre realitnú kanceláriu. a hlavne na to ako sa bude nakladať zo zloženou zálohou (vrátenie v prípade nezrealizovania predaja)
Pozor !
Hlavne na to ako sa bude nakladať zo zloženou zálohou (vrátenie v prípade nezrealizovania predaja)
2. krok: Zmluva o budúcej zmluve (ZBZ)
- Podpisom tejto zmluvy sa obe strany zaväzujú podpísať za daných podmienok v stanovenom termíne Kúpnu zmluvu.
- ZBZ by mala byť podpísaná v ten istý deň prípadne do 3 dní od podpisu rezervačnej zmluvy.
- Túto zmluvu medzi sebou podpisujú predávajúci a kupujúci a obsahuje základné údaje oboch zmluvných strán, opis nehnuteľnosti, dobu platnosti tejto zmluvy, kúpnu cenu a približný spôsob vyplatenia kúpnej ceny, prehlásenia predávajúceho a kupujúceho, zmluvnú pokutu v prípade odstúpenia od tejto zmluvy (podľa dohody zmluvných strán).
- Ak je na kúpu potrebná hypotéka, tak je tu odovzdanie potrebných podkladov pre banku, ktorá bude poskytovať hypotekárny úver.
Pozor!
Mnoho ľudí aj realitných kancelárii tento krok podceňujú a potom sú prekvapený, že už 2 mesiace čakajú za kupujúcim, prípadne majú pripravené peniaze na kúpu a nehnuteľnosť sa už nepredáva, alebo je predaná lepšej ponuke.
3. krok: Zabezpečenie finančných prostriedkov
- Tento prípravný krok je asi najnáročnejší na čas a vybavovanie, lebo veľa záležitostí v tomto kroku si musia účastníci predaja riešiť sami.
- Tu je potrebné v prípade hypotéky doložiť všetky podklady do banky, predávajúci si musia vysporiadať svoje záväzky vrátane záložného práva na byte, tiež je podstatné riešiť vysťahovanie a nové bývanie.
- Ak sa nehnuteľnosť kupuje z vlastných prostriedkov, tak je potrebné nahlasiť výber (ak sú peniaze časovo viazané), pripraviť úschovu peňazí v banke alebo u notára a pod.
Pozor !
Veľký pozor je potrebné dávať na termíny, ktoré vyplývajú z doteraz uzatvorených zmlúv a hlavne ak sa robí náväzný predaj t.j. kupujúci predal svoju nehnuteľnosť a predávajúci si kupuje inú nehnuteľnosť.
4. krok: Kúpna zmluva
- Tu je potrebná osobná účasť všetkých zmluvných strán (ak sú vlastníci manželia tak oboch, ak je viac spoluvlastníkov tak všetkých), prípadne osoba konajúca v mene chýbajúcej zmluvnej strany s právoplatným splnomocnením, vypracovaným realitnou kanceláriou alebo právnikom.
- Zmluva by mala obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti, lebo potom má kataster môže túto zmluvu pozastaviť a vyzvať strany na opravu, tu musia byť prítomní aj kupujúci aj predávajúci.
- Kúpna zmluva by mala byť vypracovaná a autorizovaná advokátom, ktorý posúdí či zmluva neodporuje zákonu, alebo ho neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom, a zároveň ručí za overenie podpisov na zmluve, zjednoduší komunikáciu s katastrom a pod.
Pozor!
Treba si uvedomiť, že pomer medzi hodnotou prevádzanej nehnuteľnosti a nákladom za služby realitnej kancelárie prípadne advokáta je veľmi veľký.Určite sa neodporúča zmluva stiahnutá z internetu alebo použitá pri inej transakcii, lebo každý predaj má svoje špecifické podmienky a zákony sa často upravujú a menia, čo môže spôsobiť veľa ďalších problémov.
5. krok: Odovzdanie bytu a odhlásenie energií
- odovzdanie nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu
- Nasleduje odhlásenie a prihlásenie u dodávateľov energii a u správcu bytového domu
- Na koniec nezabudnúť aj na daňové povinnosti, prihlásenie sa na trvalý pobyt, následne úpravu osobných údajov na katastri, poplatok za komunálny odpad a pod....
Pozor !
Komunikácia s niektorými inštitúciami je možná až povolením vkladu kúpnej zmluvy v katastri nehnuteľností (podľa zákona 31 dní /14 dní za príplatok).
Celý tento proces nemusí byť náročný a vyčerpávajúci ak si vyberiete toho správneho partnera, ktorý vás tým s trpezlivosťou prevedie. J
Viktória Brozová